En tant que propriétaire, vous avez le choix entre plusieurs types de baux. Il existe des baux à simple filet, des baux à triple filet, des baux gradués et des baux indexés, pour n’en citer que quelques-uns. Dans cette optique, voici votre guide sur le bail indexé. Lisez ce qui suit pour apprendre ce qu’est ce bail et comment il est utilisé dans l’immobilier commercial, ainsi que les avantages et inconvénients uniques de cette méthode. Armé de ces connaissances, vous devriez être en mesure de décider si l’utilisation d’un bail indexé est le bon choix pour vous. ilc du l’immobilier commercial.
Qu’est-ce qu’un bail indexé?
Un bail indexé, également connu sous le nom de bail variable, est un nom pour un type de clause dans un contrat de bail qui est souvent utilisé dans l’immobilier commercial. Comme les contrats de location commerciale sont souvent beaucoup plus longs que les baux résidentiels, il est courant de négocier des augmentations de loyer périodiques dès le départ. En particulier, le terme « bail indexé » fait référence à une méthode d’exécution de cette augmentation de loyer.
Un bail indexé est souvent décrit par opposition à un bail gradué. Alors que cette dernière clause prévoit des augmentations de loyer graduelles selon un calendrier établi sur toute la durée du bail, la première offre une chance d’obtenir des augmentations périodiques qui sont liées à un indice.
Comment fonctionnent les baux indexés ?
Typiquement, les baux indexés ont quatre composantes : un loyer de base, un indice d’utilisation, un taux d’augmentation et un plafond de croissance. Nous avons pris un moment pour clarifier chacun d’entre eux ci-dessous afin que vous ayez une meilleure idée de la façon de structurer vos baux indexés à l’avenir.
Loyer de base
Dans l’immobilier, le terme « loyer de base » est souvent utilisé pour décrire le montant minimum du loyer qui est facturé sur un espace avec un loyer variable. Dans le cas d’un bail indexé, il s’agit généralement du montant facturé pour le loyer au début du bail. Cependant, avec d’autres types de baux, il est possible qu’un loyer de base soit payé en plus des coûts d’exploitation ou, dans le cas du commerce de détail, un pourcentage des ventes.
Index d’utilisation
Puis, vous devez préciser l’indice que vous avez l’intention d’utiliser pour déterminer le taux d’augmentation. Comme indiqué ci-dessus, de nombreux baux immobiliers commerciaux utilisent l’indice des prix à la consommation (IPC) afin de garantir que leurs paiements variables suivent l’inflation. Cependant, il existe de nombreux IPC parmi lesquels choisir, et vous devez donc en désigner un comme indice de base. Votre indice de base servira d’indice auquel l’indice actuel est comparé lors de chaque augmentation de loyer.
Afin de réduire les choix de l’indice à utiliser, la plupart des bailleurs choisissent simplement l’indice IPC qui a été publié immédiatement avant le début du bail. Cela dit, vous êtes toutefois libre de choisir n’importe quel indice que vous souhaitez pour votre bail.
Fréquence d’augmentation du loyer
Comme son nom l’indique, vous devrez également préciser la fréquence d’augmentation de vos paiements variables. Dans ce contexte, un nouvel indice IPC est publié tous les deux mois, mais six augmentations de loyer au cours d’une même année civile risqueraient de prêter à confusion. Au lieu de cela, il est beaucoup plus courant que l’escalade des loyers se produise sur une base annuelle ou semestrielle.
Cap de croissance
En dernier lieu, en tant que bailleur, vous ne voudrez probablement pas avoir un cap de croissance dans votre contrat de location, mais les locataires essaient fréquemment de les négocier, il est donc important de s’assurer que vous êtes conscient du concept. Un plafond de croissance est un plafond pour savoir jusqu’où votre clause d’augmentation de loyer est autorisée à aller.
Les avantages et les inconvénients de l’utilisation d’un bail indexé en tant que propriétaire
Maintenant que vous savez comment fonctionne un bail indexé, il est important de jeter un coup d’œil aux différents avantages et inconvénients de l’utilisation de cette méthode pour le loyer en tant que propriétaire. En gardant cela à l’esprit, nous avons listé les plus grands avantages et inconvénients pour votre considération ci-dessous:
Pour
En tant que propriétaire, votre plus grand avantage à cette méthode est que, puisque les augmentations de loyer sont basées sur un indice publié indépendamment, elles sont moins susceptibles d’être contestées par le locataire. Cela est particulièrement vrai si vous incluez un exemple de calcul dans le bail, montrant comment toute augmentation sera calculée sur une base continue.
Cependant, en plus, l’utilisation d’un indice pour réguler le montant de vos augmentations de loyer aidera à garantir que vos loyers ont suivi un rythme équitable avec l’économie.
Contre
Malheureusement, au cours des dernières années, cette méthode a largement bénéficié aux locataires, en particulier dans les cas où l’indice IPC est utilisé. Les augmentations annuelles ont été relativement faibles récemment, ce qui signifie que si vous n’avez pas répercuté vos coûts d’exploitation, il y a de fortes chances que ces dépenses dépassent l’augmentation de votre paiement mensuel, ce qui vous désavantage relativement.
En outre, cette méthode ne tient pas compte de la demande relative ou de la valeur de la propriété. Si vous êtes dans une zone à forte demande, vous pouvez très bien faire mieux financièrement en établissant des augmentations graduelles qui reflètent la valeur de l’actif sous-jacent.
